- - Post It !: juillet 2011
Le rapport annuel du Fonds monétaire international (FMI) pointe du doigt l'immobilier français. En dépit de plusieurs mises en garde d'institutions, comme la Banque de France, l'Hexagone fait la sourde oreille. Cette fois-ci c'est au FMI de monter au créneau en affirmant que les prix immobiliers sont « surévalués ».



(LaVieImmo.com) - Du côté de l’immobilier français, le premier rapport de l’ère Lagarde navigue entre deux eaux. Le document fait état d’un paradoxe, que la crise des « subprimes », en 2008, a révélé au grand jour. Jusque là, la hausse des prix des logements avait été plus forte que dans les autres pays industrialisés (+44 % par rapport à 2004, contre 37,5 % en Espagne, 27,5 % aux Etats-Unis, ou 7,2 % en Allemagne, par exemple). Le mouvement de baisse qui a suivi s’est pourtant révélé très limité, dans le temps (quatre trimestres, contre onze en Espagne et douze aux Etats-Unis) comme en ampleur (-10 % à peine). « La France a été l’un des premier pays développés à voir ses prix se redresser », rappelle le FMI. Dès la fin 2009, le marché repartait de plus belle, et en 2010, « les prix de l’immobilier ont augmenté de 8,5 %,, pour retrouver leur niveau d’avant crise », poursuit le rapport. Une moyenne qui « masque d’importantes disparités régionales », avec, on le sait, une hausse de près de 20 % à Paris.


L’exception française


Cette « exception française » s’explique de différentes manières. Les experts du FMI distinguent entre les « facteurs fondamentaux » de soutien du marché, et les « facteurs macroéconomiques ». Dans la première catégorie, on trouve le manque de logements disponibles dans les zones urbaines, conséquence du « manque de terrains constructibles […] et des barrières réglementaires à la construction ». Ce manque est d’autant plus patent que la demande de logements a tendance à progresser en même temps que la population. Côté « macroéconomique », le FMI met l’accent sur la faiblesse des taux d’emprunt et « certains dispositifs fiscaux » de type Scellier, qui ont encore soutenu la demande de logements. Sans oublier la valeur refuge de la pierre, exacerbée par « une plus grande aversion au risque des investisseurs après la crise financière ».




Les prix surévalués, la « prudence » des banques soulignée

Le fait qu’elle s’explique ne dit pas si cette hausse est tenable à long terme… Selon les estimations du Fonds, les prix de l’immobilier en France étaient « surévalués entre 10 et 25 % à la fin de l’année 2010 ». Une situation qui fait dire à l’institution internationale qu’« un atterrissage en douceur » serait souhaitable. L’hypothèse d’un repli plus marqué n’est pas retenue, le FMI jugeant que « les risques que représentent l’exubérance retrouvée du marché » sont compensés par la prudence du système bancaire français et la faiblesse de l’endettement des ménages. « Les prêts immobiliers ne représentent que 40 % du PIB français, note en outre le FMI. C’est moitié moins qu’au Royaume-Uni ou en Irlande, et plus bas que dans le reste de l’Europe ».


Source : Maxime Laurent et Emmanuel Salbayre - ©2011 LaVieImmo.com, 

Le BIPE n’exclut pas une baisse des prix en 2012

La société a publié hier une analyse thématique sur le secteur de l’immobilier.

La baisse des prix est peut-être pour bientôt. Le Bureau d’information et de prévisions économiques (BIPE) a publié mercredi une courte note dans lequel il expose ses vues sur le marché de l’immobilier résidentiel.
Selon la société d’études économiques et de conseil en stratégie, si le prix des appartements anciens, à continuer de fortement progresser au premier trimestre, avec une hausse de 10% sur la période par rapport au premier trimestre 2010, un ralentissement est d’ores et déjà constaté du côté du prix des maisons individuelles. La progression n’est plus que de 7,5% en glissement annuel au premier trimestre, contre une hausse de 9,9% au quatrième trimestre 2010.

Des risques sur la demande

Ce fait, inédit depuis début 2009, augure peut-être d’un ralentissement plus marqué dans les prochains mois. « Ces éléments confirment nos dernières perspectives, avec un ralentissement progressif des prix à attendre au cours des prochains mois » note ainsi le BIPE.
De ce fait, le BIPE n’exclut pas totalement « le risque d’une nouvelle orientation des prix à la baisse à partir de 2012 ». Le Bureau note notamment que la demande pourrait faiblir, du fait notamment de la structure de la demande : celle-ci, soutenue par des aides publiques, pourrait en effet être  menacée par d’éventuels plans d’austérité.
Reste à savoir quelles seront les conséquences d’une baisse des prix sur le secteur bancaire. Dans une note publiée aujourd’hui Moody’s indique qu’une baisse des prix – modérée – ne devrait pas avoir d’impact sur les banques françaises.
Source : Lyon Pôle Immo le 30 juin 2011, 


Le prix de l’immobilier parisien a officiellement franchi le cap de 8 000 euros/m². Les Notaires, qui le prédisaient depuis six mois, l’ont confirmé mercredi dans leur dernière note de conjoncture. Nouveaux records en vue d’ici la fin de l’année.
(LaVieImmo.com) - En moyenne, à la fin du mois de mai, un appartement ancien dans la capitale s’échangeait à 8 020 euros du mètre carré, en hausse de 22,7 % sur un an. Cette hausse, conforme aux prévisions dégagées en fin d’année dernière par la Chambre des Notaires de Paris / Île-de-France, s’accompagne d’une légère progression des volumes de transactions. Quelque 8 000 logements ont changé de mains à Paris entre le 1er mars et le 31 mai, soit 2 % de plus qu’à la même période de l’année dernière. « On dit que l’activité stagne à Paris, mais c’est totalement faux, commente un agent immobilier parisien. Nous avons rarement signé autant de transactions qu’à l’heure actuelle ! ».

Pas de baisse cet été

A priori, l’accalmie n’est pas pour tout de suite. « Les premières données concernant les avant-contrats de vente dans Paris indiquent que la hausse des prix de vente ne fléchira pas pendant l’été 2011 », commentent les Notaires dans leur note.

Fin juin, Thierry Delesalle, notaire dans le premier arrondissement et président la Commission de conjoncture immobilière des Notaires de Paris Île-de-France, estimait dans un entretien à LaVieImmo.com qu’une baisse des prix de l’immobilier à Paris n’était « pas envisageable », la demande restant très largement supérieure à l’offre de logements. « Certains économistes estiment que la pénurie de biens ne permet pas d’expliquer l’envolée des prix, et prédisent un effondrement du marché parisien, indiquait-il. Je ne suis pas en mesure de contester leur avis, mais je vois ce qui se passe sur le terrain, et à moins qu’un vaste programme de construction soit mis en œuvre en Île-de-France, je ne vois pas comment les prix pourraient baisser durablement ». Ces derniers chiffres lui donnent raison.
Dans l’ensemble de la région Île-de-France, le prix des appartements anciens atteint 5 420 euros en moyenne sur la période mars-mai, en hausse de 17,6 % sur un an. Les Notaires ne constatent aucune baisse, mais des taux de croissance très variables, compris dans une fourchette de 5,1 % dans l’Essonne (2 680 euros/m²), et 17,9 % dans les Hauts-de-Seine (5 370 euros), le plus cher des départements limitrophes de Paris.

Les prix des appartements au m² en Île-de-France

(moyenne mars 2011 – mai 2011 / variation annuelle)
  • Île de France : 5 420 €/m² / +17,6 %
  • Paris : 8 020 €/m² / +22,7 %
  • Petite couronne : 4 360 €/m² / +15,4 %
  • Hauts-de-Seine : 5 370 €/m² / +17,9 %
  • Seine-Saint-Denis : 3 140 €/m² / +10,2 %
  • Val-de-Marne : 4 200 €/m² / +13,7 %
  • Grande couronne : 3 060 €/m² / +7,8 %
  • Seine et Marne : 2 760 €/m² / +5,8 %
  • Yvelines : 3 810 €/m² / +10,5 %
  • Essonne : 2 680 €/m² / +5,1 %
  • Val-d’Oise : 2 770 €/m² / +6,1 %


  • Source : François Alexandre - ©2011 LaVieImmo.com, 

La demande de logements neufs faiblit


L’Insee constate à son tour le ralentissement d’activité dans le secteur de l’immobilier neuf.
(LaVieImmo.com) - La demande de logements neufs se contracte. Un peu moins d’une semaine après les Notaires, c’est au tour de l’Insee de confirmer, lundi, le ralentissement d’activité sur le marché de la promotion immobilière. Les professionnels interrogés par l’institut statistique dans le cadre de son enquête trimestrielle se montrent majoritairement pessimistes : le solde d’opinion correspondant à la demande de logements neufs à acheter tombe à -52 en juillet contre -36 en avril, « bien en dessous de sa moyenne de longue période ». Ces mêmes entrepreneurs prévoient une baisse des mises en chantier de logements au cours des prochains mois (solde d’opinion tombé à +4, contre +8 il y a trois mois), et sont plus nombreux à constater une augmentation de leurs stocks de logements invendus (solde de -14 contre -24).

Moins d'investisseurs, pas encore assez de primo



Publiée mercredi dernier, la dernière note de conjoncture des Notaires de France montre que 22 200 logements neufs ont été vendus au premier trimestre 2011soit 17,2 % de moins qu’au cours des trois premiers mois de l’année dernière. Cette baisse, que la chambre rapproche de « la réduction des avantages fiscaux liés à l’investissement locatif ainsi qu’à la disparition du Pass Foncier », ramène le volume d’activité du secteur à son niveau le plus bas depuis le quatrième trimestre 2008.
Les Notaires, qui ont d’ores et déjà prévenu que le volume du neuf n’atteidnrait pas cette année son niveau de 2010 (115 000 ventes), estime que « la nouveauté du PTZ+ [le nouveau prêt à taux zéro, destiné à soutenir l’accession à la propriété au sein des classes moyennes, NDLR], aura certainement besoin d’une période d’adaptation plus importante qu’escomptée pour compenser la perte des investisseurs ».


Source : François Alexandre - ©2011 LaVieImmo.com, 

Les primo-accédants n'ont pas déserté le marché

La production de crédits immobiliers a progressé plus que prévu au premier semestre 2011, soutenue, notamment, par le succès du PTZ+. Selon l’OPCI, la fin de l’année s’annonce florissante.
(LaVieImmo.com) - Le marché du crédit immobilier se porte bien, merci pour lui. Selon les dernières estimation de l’Observatoire de la production de crédits immobiliers (OPCI), dévoilées cette semaine, le montant des prêts accordés au deuxième trimestre approche les 45 milliards d’euros, soit 10 % de plus environ qu’à la même période de l’année dernière. Sur les six premiers mois de l’année, la production de crédits a donc progressé de 17,5 % en glissement annuel, par rapport à un premier semestre 2010 pourtant déjà très actif.

Une très belle année

Cette vigueur, insoupçonnée il y a encore quelques mois, amène Michel Mouillart, l’auteur de l’étude, à relever ses prévisions. « 2011 sera vraisemblablement une très belle année en termes de production de crédit », confie l’économiste. Le montant des prêts accordés cette année, attendu en légère baisse jusqu’à maintenant, devrait finalement être assez proche de celui observé en 2010 - soit 168,6 milliards euros. Ce niveau « rarement atteint par le passé », pourrait même être dépassé. « Ceux qui prédisaient un retournement du marché du crédit ont fait fausse route, poursuit Michel Mouillart. Le taux de croissance de la production ralentit*, c’est un fait, mais quoi de plus normal à un tel niveau d'activité ? ».

Une vision tronquée du marché

Contre toute attente, le dynamisme du marché s’explique en grande partie par « la bonne tenue de l’accession modeste ». Une étude statistique menée par l’institut CSA pour le compte du Crédit Logement** montre ainsi que la moitié environ des ménages ayant souscrit un emprunt immobilier l’année dernière touchaient, au mieux, l’équivalent de trois SMIC. Dans l’ancien, cette proportion était de 40 % au premier semestre.

L’enquête montre aussi que les primo-accédants n’ont pas été évincés du marché de l’accession. Ainsi, un quart (26 %) des transactions immobilières réalisées avec recours à l’emprunt en 2010 l’ont été par des acquéreurs de moins de trente ans (contre 28 % en 2006 et 18 % en 2002) ; 72,7 % de ces acquéreurs étaient des primo-accédants (contre 58 % en 2006 et 64 % en 2002). « Contrairement à ce qu’on a pu lire ici ou là, la primo-accession n’est pas au point mort. Ce qui ont prétendu le contraire ont une vision tronquée du marché, ou alors l’ont fait sans s’appuyer sur des données statistiques valables. En tout cas, ils n’ont pas vu que le nombre de prêts à taux zéro [PTZ, destinés à financer la primo-accession, NDLR] avait progressé d’un tiers en 2010 », commente Michel Mouillart. Une hausse qui devrait se poursuivre, assure l’économiste, avec la pleine mise en place du PTZ+, la nouvelle mouture du prêt à taux zéro entrée en vigueur en début d’année.
*+10 % en glissement annuel au deuxième trimestre, après +26,9 % au premier trimestre
**Les tendances récentes de l’accession à la propriété en France d’après l’Observatoire du financement du Logement


Source : Emmanuel Salbayre - ©2011 LaVieImmo.com, 

Les prix médians des terrains à bâtir en France peuvent être multipliés par cinq d’une région à l’autre, selon les Notaires de France. Pourtant, dans plus de 95 % des régions, la superficie de ces terrains s'est réduite.
(LaVieImmo.com) - Acheter un terrain et y construire la maison de ses rêves est en passe de devenir un sport national, en France. Pourtant, depuis dix ans, les prix des espaces disponibles ont doublé dans l’ensemble du pays alors que leur superficie moyenne tend à diminuer sur cette période : -35 % en Languedoc-Roussillon, - 33 % en PACA, pour les réductions les plus significatives, d’après les Notaires de France. En Ile-de-France, le foncier disponible s'est atténué de 11 %, pour une augmentation de prix somme toute mesurée : +88 %. Par ailleurs, toutes les régions littorales affichent une évolution supérieure à 100 % des prix depuis la dernière décennie. Ainsi, la région Haute-Normandie a vu les prix de ses terrains augmenter de 140 %, la région PACA de 130 %, le Nord-Pas-de-Calais de 123 %...

Des prix disparates

 

Quant aux prix médians*, en 2010, ils varient de 1 à 5 selon les régions. Avec l’Ile-de-France (113 000 euros) et la PACA (128 000 euros), seule la Réunion dépasse la barre des 100 000 euros pour un terrain vierge. La région la moins chère ? Le Limousin ! Pour 25 000 euros, il est possible d’acquérir un petit bout de terre dans ce pays de la viande. Un prix dérisoire à l’échelle nationale, mais cette région est l'une des rares à voir la superficie de ses terrains à bâtir augmenter (+5 %).
*Le prix médian siginifie qu’autant de ventes ont été réalisées au-dessus et en-dessous du prix.

Source : Maxime Laurent - ©2011 LaVieImmo.com,

Alexia

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