L'immobilier s'envole, le FMI souhaite un "atterrissage"

Le rapport annuel du Fonds monétaire international (FMI) pointe du doigt l'immobilier français. En dépit de plusieurs mises en garde d'institutions, comme la Banque de France, l'Hexagone fait la sourde oreille. Cette fois-ci c'est au FMI de monter au créneau en affirmant que les prix immobiliers sont « surévalués ».

(LaVieImmo.com) - Du côté de l’immobilier français, le premier rapport de l’ère Lagarde navigue entre deux eaux. Le document fait état d’un paradoxe, que la crise des « subprimes », en 2008, a révélé au grand jour. Jusque là, la hausse des prix des logements avait été plus forte que dans les autres pays industrialisés (+44 % par rapport à 2004, contre 37,5 % en Espagne, 27,5 % aux Etats-Unis, ou 7,2 % en Allemagne, par exemple). Le mouvement de baisse qui a suivi s’est pourtant révélé très limité, dans le temps (quatre trimestres, contre onze en Espagne et douze aux Etats-Unis) comme en ampleur (-10 % à peine). « La France a été l’un des premier pays développés à voir ses prix se redresser », rappelle le FMI. Dès la fin 2009, le marché repartait de plus belle, et en 2010, « les prix de l’immobilier ont augmenté de 8,5 %,, pour retrouver leur niveau d’avant crise », poursuit le rapport. Une moyenne qui « masque d’importantes disparités régionales », avec, on le sait, une hausse de près de 20 % à Paris.

L’exception française

Cette « exception française » s’explique de différentes manières. Les experts du FMI distinguent entre les « facteurs fondamentaux » de soutien du marché, et les « facteurs macroéconomiques ». Dans la première catégorie, on trouve le manque de logements disponibles dans les zones urbaines, conséquence du « manque de terrains constructibles […] et des barrières réglementaires à la construction ». Ce manque est d’autant plus patent que la demande de logements a tendance à progresser en même temps que la population. Côté « macroéconomique », le FMI met l’accent sur la faiblesse des taux d’emprunt et « certains dispositifs fiscaux » de type Scellier, qui ont encore soutenu la demande de logements. Sans oublier la valeur refuge de la pierre, exacerbée par « une plus grande aversion au risque des investisseurs après la crise financière ».




Les prix surévalués, la « prudence » des banques soulignée

Le fait qu’elle s’explique ne dit pas si cette hausse est tenable à long terme… Selon les estimations du Fonds, les prix de l’immobilier en France étaient « surévalués entre 10 et 25 % à la fin de l’année 2010 ». Une situation qui fait dire à l’institution internationale qu’« un atterrissage en douceur » serait souhaitable. L’hypothèse d’un repli plus marqué n’est pas retenue, le FMI jugeant que « les risques que représentent l’exubérance retrouvée du marché » sont compensés par la prudence du système bancaire français et la faiblesse de l’endettement des ménages. « Les prêts immobiliers ne représentent que 40 % du PIB français, note en outre le FMI. C’est moitié moins qu’au Royaume-Uni ou en Irlande, et plus bas que dans le reste de l’Europe ».


Source : Maxime Laurent et Emmanuel Salbayre - ©2011 LaVieImmo.com, 

Le BIPE n’exclut pas une baisse des prix en 2012

La société a publié hier une analyse thématique sur le secteur de l’immobilier.

La baisse des prix est peut-être pour bientôt. Le Bureau d’information et de prévisions économiques (BIPE) a publié mercredi une courte note dans lequel il expose ses vues sur le marché de l’immobilier résidentiel.

Selon la société d’études économiques et de conseil en stratégie, si le prix des appartements anciens, à continuer de fortement progresser au premier trimestre, avec une hausse de 10% sur la période par rapport au premier trimestre 2010, un ralentissement est d’ores et déjà constaté du côté du prix des maisons individuelles. La progression n’est plus que de 7,5% en glissement annuel au premier trimestre, contre une hausse de 9,9% au quatrième trimestre 2010.

Des risques sur la demande

Ce fait, inédit depuis début 2009, augure peut-être d’un ralentissement plus marqué dans les prochains mois. « Ces éléments confirment nos dernières perspectives, avec un ralentissement progressif des prix à attendre au cours des prochains mois » note ainsi le BIPE.

De ce fait, le BIPE n’exclut pas totalement « le risque d’une nouvelle orientation des prix à la baisse à partir de 2012 ». Le Bureau note notamment que la demande pourrait faiblir, du fait notamment de la structure de la demande : celle-ci, soutenue par des aides publiques, pourrait en effet être  menacée par d’éventuels plans d’austérité.

Reste à savoir quelles seront les conséquences d’une baisse des prix sur le secteur bancaire. Dans une note publiée aujourd’hui Moody’s indique qu’une baisse des prix – modérée – ne devrait pas avoir d’impact sur les banques françaises.

Source : Lyon Pôle Immo le 30 juin 2011, 

L'immobilier parisien franchit un nouveau record

Le prix de l’immobilier parisien a officiellement franchi le cap de 8 000 euros/m². Les Notaires, qui le prédisaient depuis six mois, l’ont confirmé mercredi dans leur dernière note de conjoncture. Nouveaux records en vue d’ici la fin de l’année.

(LaVieImmo.com) - En moyenne, à la fin du mois de mai, un appartement ancien dans la capitale s’échangeait à 8 020 euros du mètre carré, en hausse de 22,7 % sur un an. Cette hausse, conforme aux prévisions dégagées en fin d’année dernière par la Chambre des Notaires de Paris / Île-de-France, s’accompagne d’une légère progression des volumes de transactions. Quelque 8 000 logements ont changé de mains à Paris entre le 1er mars et le 31 mai, soit 2 % de plus qu’à la même période de l’année dernière. « On dit que l’activité stagne à Paris, mais c’est totalement faux, commente un agent immobilier parisien. Nous avons rarement signé autant de transactions qu’à l’heure actuelle ! ».

Pas de baisse cet été

A priori, l’accalmie n’est pas pour tout de suite. « Les premières données concernant les avant-contrats de vente dans Paris indiquent que la hausse des prix de vente ne fléchira pas pendant l’été 2011 », commentent les Notaires dans leur note.

Fin juin, Thierry Delesalle, notaire dans le premier arrondissement et président la Commission de conjoncture immobilière des Notaires de Paris Île-de-France, estimait dans un entretien à LaVieImmo.com qu’une baisse des prix de l’immobilier à Paris n’était « pas envisageable », la demande restant très largement supérieure à l’offre de logements. « Certains économistes estiment que la pénurie de biens ne permet pas d’expliquer l’envolée des prix, et prédisent un effondrement du marché parisien, indiquait-il. Je ne suis pas en mesure de contester leur avis, mais je vois ce qui se passe sur le terrain, et à moins qu’un vaste programme de construction soit mis en œuvre en Île-de-France, je ne vois pas comment les prix pourraient baisser durablement ». Ces derniers chiffres lui donnent raison.

Dans l’ensemble de la région Île-de-France, le prix des appartements anciens atteint 5 420 euros en moyenne sur la période mars-mai, en hausse de 17,6 % sur un an. Les Notaires ne constatent aucune baisse, mais des taux de croissance très variables, compris dans une fourchette de 5,1 % dans l’Essonne (2 680 euros/m²), et 17,9 % dans les Hauts-de-Seine (5 370 euros), le plus cher des départements limitrophes de Paris.

Les prix des appartements au m² en Île-de-France

(moyenne mars 2011 – mai 2011 / variation annuelle)

• Île de France : 5 420 €/m² / +17,6 %
• Paris : 8 020 €/m² / +22,7 %
• Petite couronne : 4 360 €/m² / +15,4 %
• Hauts-de-Seine : 5 370 €/m² / +17,9 %
• Seine-Saint-Denis : 3 140 €/m² / +10,2 %
• Val-de-Marne : 4 200 €/m² / +13,7 %
• Grande couronne : 3 060 €/m² / +7,8 %
• Seine et Marne : 2 760 €/m² / +5,8 %
• Yvelines : 3 810 €/m² / +10,5 %
• Essonne : 2 680 €/m² / +5,1 %
• Val-d’Oise : 2 770 €/m² / +6,1 %
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• Source : François Alexandre - ©2011 LaVieImmo.com, 

La demande de logements neufs faiblit

L’Insee constate à son tour le ralentissement d’activité dans le secteur de l’immobilier neuf.

(LaVieImmo.com) - La demande de logements neufs se contracte. Un peu moins d’une semaine après les Notaires, c’est au tour de l’Insee de confirmer, lundi, le ralentissement d’activité sur le marché de la promotion immobilière. Les professionnels interrogés par l’institut statistique dans le cadre de son enquête trimestrielle se montrent majoritairement pessimistes : le solde d’opinion correspondant à la demande de logements neufs à acheter tombe à -52 en juillet contre -36 en avril, « bien en dessous de sa moyenne de longue période ». Ces mêmes entrepreneurs prévoient une baisse des mises en chantier de logements au cours des prochains mois (solde d’opinion tombé à +4, contre +8 il y a trois mois), et sont plus nombreux à constater une augmentation de leurs stocks de logements invendus (solde de -14 contre -24).

Moins d'investisseurs, pas encore assez de primo

Publiée mercredi dernier, la dernière note de conjoncture des Notaires de France montre que 22 200 logements neufs ont été vendus au premier trimestre 2011soit 17,2 % de moins qu’au cours des trois premiers mois de l’année dernière. Cette baisse, que la chambre rapproche de « la réduction des avantages fiscaux liés à l’investissement locatif ainsi qu’à la disparition du Pass Foncier », ramène le volume d’activité du secteur à son niveau le plus bas depuis le quatrième trimestre 2008.

Les Notaires, qui ont d’ores et déjà prévenu que le volume du neuf n’atteidnrait pas cette année son niveau de 2010 (115 000 ventes), estime que « la nouveauté du PTZ+ [le nouveau prêt à taux zéro, destiné à soutenir l’accession à la propriété au sein des classes moyennes, NDLR], aura certainement besoin d’une période d’adaptation plus importante qu’escomptée pour compenser la perte des investisseurs ».


Source : François Alexandre - ©2011 LaVieImmo.com,